黄梅县农村宅基地和建房管理暂行办法解读
黄梅县农村宅基地和建房管理暂行办法解读
1.什么是农村宅基地？
农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。
2.农村宅基地在土地分类中属于哪一类？
按照不同的分类标准，土地分类的方法不同。
依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法），按照土地所有制性质划分，土地分为国有土地和农民集体所有的土地，其中宅基地属于农民集体所有。按照土地用途划分，土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。其中，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。因此，从土地性质和用途上来说，农村宅基地属于集体建设用地。
按照2017年发布的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），土地进一步分为耕地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、其他土地等12类。其中，农村宅基地属于住宅用地，农村道路占地属于交通运输用地。
3.农村宅基地归谁所有？
农村宅基地归本集体成员集体所有。
《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条规定，农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
4.哪些主体可以代表农民集体行使宅基地所有权？
物权法第六十条规定，对于集体所有的土地，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。因此，可代表集体行使宅基地所有权的主体包括四类，即集体经济组织（乡镇、村、村内）、村民委员会、村民小组、乡（镇）政府（代管）。
5. 什么是“一户一宅”？
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
一户一宅、限定面积，无偿取得、长期占有，规划管控、内部流转。这一制度安排在保障农村“户有所居、民不失所”等方面发挥了极为重要的作用，促进了农村经济发展和社会稳定。
6.现行农村宅基地产权制度的基本内容什么？
现行宅基地产权制度的基本内容是，农民集体拥有宅基地所有权, 农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权，符合条件的农户具有分配宅基地的资格。
7.农房与商品房的区别是什么？
农房是农村中供村民居住的房屋，与商品房的区别主要有：
一是土地性质不同：农房建设占用集体所有土地，商品房则占用国有建设用地。
二是取得方式不同：农房只允许符合条件的农村集体经济组织成员申请取得宅基地进行建设，商品房是由具有房地产开发资质的企业取得国有建设用地开发建设。
三是土地使用年限不同：现行法律和政策没有具体规定农村宅基地使用权期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，土地使用权期间届满的，自动续期。
四是交易条件不同：农房只能在本村集体经济组织内部经批准后交易给符合宅基地分配资格的成员，不得抵押；商品房可以在市场上出售、租赁和抵押，交易自由。
8.农村村民在什么情况下可以申请宅基地建设？
依据土地管理法，结合湖北省、黄冈市及我县宅基地管理的有关规定，农村村民有下列情况之一的，可以以户为单位申请宅基地建设：
（一）无宅基地的；
（二）因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的；
（三）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员，且在原籍没有宅基地的；
（四）现有住房属于危旧房需要拆除重建的，或因村庄规划、地质灾害隐患等不宜原址重建的；
（五）原有住房因灾毁需要重建的；
（六）因国家、集体建设需要迁建或者按照政策实行搬迁的；
（七）现有宅基地面积不能满足居住要求且尚未达到本办法规定的限额标准的；
（八）法律、法规规定的其他情形。
9.农村村民可拥有几处宅基地，房屋面积可控制多少？
（一）使用农用地的每户不得超过140平方米；
（二）使用未利用地（建设用地）的每户不得超过200平方米；
（三）依据乡村规划，在乡村规划区内建房的，每户建筑层数依据规划原则上不超过三层；
（四）不得使用钢结构屋顶改造加层；
（五）房屋（含院落、附建等）建筑风格应当与周边环境保持和谐统一。
不能保障一户拥有一处宅基地的村庄，乡镇人民政府可结合当地实际，在充分尊重农民意愿的基础上，因地制宜采取集中建设公寓楼等措施，保障农村村民实现户有所居。
10.哪些范围和区域禁止新建、改扩建个人住宅？
（一）宅基地选址不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；
（二）占用永久基本农田的；
（三）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；
（四）申请位置在已查明的地质灾害隐患点、可能造成切坡建房的；
（五）将原有住房出租、出卖、赠与及其他形式转让或者改作生产经营用途的；
（六）已婚子女其配偶一方已经在在其他地方取得宅基地的；
（七）原有宅基地面积已达到两户及两户以上宅基地面积标准，要求分户的；
（八）申请位置已列入土地整理项目或其它重点项目建设土地征收计划的；
（九）生态保护红线内；
（十）江河湖泊库区管理范围；
（十一）风景名胜核心区内；
（十二）电力高压走廊以及铁路公路两侧建筑控制区；
（十三）城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域；
（十四）法律、法规规定的其他禁止建房区域。
11.城乡道路沿线两侧拟建房与道路规划红线的距离为多少？
城乡道路沿线两侧严格控制个人建造住宅，确需批准建设的，拟建房屋与道路规划红线的距离为：
（一）国（省）道不少于30米：
（二）县（乡）道不少于20米：
（三）村级道路不少于10米；
（四）旅游景观道路、进出城门户道路两侧不少于50米；
（五）在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏、桥梁边线的间距不少于50米；
（六）在铁路沿线建房的，拟建房屋与铁路用地边缘距离不少于50米。
12.宅基地申报程序
（一）申请。村民申请宅基地建房（含改扩建），应当持下列材料向村级组织提出申请：
1、农村宅基地和建房（规划许可）申请表（审批表）；
2、申请人身份证、户口簿或者其他可证明村民身份的材料；
3、属于拆旧新建的，对于异地建设的需提供原宅基地土地使用证和同意自愿退出原宅基地并交由村级组织调剂处理的承诺书。
（二）公示。村民小组收到书面申请后，在5个工作日内完成本小组村民会议讨论，会议通过并经全组2/3以上农户签字同意后，将申请理由、拟用地位置和宅基地面积、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在本小组显著位置和村部予以公示，公示期不少于5个工作日。
（三）审查。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。村级组织应当在收到材料后 5 个工作日内完成审查，重点审查户主及申请人是否具备申请宅基地资格、提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等。
（四）报送。通过审查符合建房条件的由村集体组织在《农村宅基地和建房（规划）许可申请表》签署意见，连同申请人提交的相关材料一并报送乡镇人民政府设立的统一窗口受理。
在原宅基地拆旧重建，按此程序申请。
13.宅基地建房审批流程
（一）联审联办。乡镇人民政府受理农户宅基地和建房（规划许可）申请后，要及时组织相关单位、人员现场勘查，填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，并在10个工作日之内完成联合审核工作。
（二）乡镇审批。乡镇人民政府根据联审结果，对宅基地申请进行审批。乡镇人民政府要设立一个窗口受理，建立乡镇农业农村、自然资源和规划、城乡建设等多机构联审联办的审批机制，对村民宅基地申请和建房进行审批。予以批准的，在5个工作日内发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。乡镇人民政府应在每季度首月5日前将上季度审批情况报县农业农村局和自然资源和规划局备案，建立宅基地用地建房审批管理台帐。
14.农村宅基地和农房能否继承？
农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。
农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。
15.如何保障农民宅基地合法权益？
宅基地是农村村民的基本居住保障用地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）要求：要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并，规范实施程序，加强监督管理。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
