面对高企的房价，贷款几乎成为人们实现买房理想的惟一途径，因此，房贷首付政策的调整备受购房者关注。根据北京商报记者调查，目前京城多家银行首套房利率折扣低能达到8.8折，个别外资银行甚至能到8.5折，而上海地区甚至有银行开出了7折利率的地板价。不过，老百姓能拿到折扣利率并不容易，除了收入流水、信用资质等普遍门槛外，存款、理财、工作单位等门槛也把许多购房者挡在门外。

　　调房贷：首套房8字头利率成主流

　　3月30日，三部委联合发文松绑二套房贷款政策，二套房首付降至四成，大大降低了改善型置业人群的购房门槛。如今距离新政发布已经过去一周时间，各银行的执行情况如何呢?

　　北京商报记者调查发现，京城多家银行对首套房利率开出了8.8折的优惠，在某地产中介的面签中心，中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、建设银行、招商银行、北京银行、兴业银行等银行的信贷专员均表示，可以为首套房购买者提供低8.8折优惠利率。

　　来自融360的监测数据显示，截至上周(4月5日)，北京29家银行中共有6家银行开始执行二套房首付四成的新政。这6家银行包括工商银行、中国银行、建设银行、光大银行、招商银行及友利银行。但二套房贷款利率没有松动，依旧维持基准上浮10%。

　　首套房方面，北京“8字头”利率增至9家。虽然超低折扣利率的数量明显增加，但是友利银行却取消了首套房8.5折优惠，将利率提高至8.88折，使得北京首套房低利率重回8.8折。

　　随着8.8折利率数量的增加，北京首套房主流利率开始呈现下行趋势。融360分析人士认为，无论从北京“8字头”房贷利率数量还是首套房平均利率连续8个月走低，都足以看出银行对于北京楼市回暖的良好预期。宽松的房贷政策加码“两会”后新一波政策红利，预计北京房地产市场将会在多重利好下加速回暖。

　　跨门槛：享优惠利率得先“付出”

　　众所周知，商业银行在房贷审批发放时属于占据主动地位的一方，部分银行业务员或者客户经理通常在审批发放房贷的时候搭配销售银行理财产品并进行揽储，购房者想要办理房贷，尤其是想要享受利率折扣优惠的话，就必须同时购买银行倾销的理财产品或者存进一笔钱，这样才能获得更低的利率。

　　在北京商报记者调查过程中，几乎所有银行都提到了优质客户这一说法，银行所谓的优质客户，基本要求是征信记录无污点且工作稳定，收入至少为月还款额的两倍以上。除此之外，如果工作单位或者职业、收入条件优越，则为额外加分项。

　　此外，理财、存款等要求也很常见。北京商报记者以购房者身份咨询一家城商行信贷部人士时，该人士称，首套房低只能提供9折利率。但如果通过某中介进行贷款，则该行能提供低8.8折利率优惠，但代价是购买50万元的理财产品。一家股份制银行同样对申请首套房8.8折优惠利率的客户提出了购买50万元理财产品的要求，该行人士表示，银行对高端客户和对银行贡献较大的客户会区别对待，打折会多一些。

　　一家外资银行要求客户购买至少5万元的理财产品或者存款5万元，才有可能享受8.5折利率，或者也可以在该行每月存款2000元，连续12个月“零存整取”，从而获得申请8.5折的资格。某股份制银行只能对金卡客户提供低9折的首套房利率优惠，存5万元可以办金卡。另一家外资银行则只对银行VIP客户(存款100万)提供首套房折扣利率。

　　理财、存款的要求其实变相加大了购房者的资金占用压力，许多购置首套房作为婚房的客户首付都是双方家长东拼西凑来的，再加上装修等压力，难以再拿出多余的款项购买理财产品，这也是为何许多工薪阶层难以享受到低折扣利率的主要原因。

　　除此之外，还有按照贷款额的多少来划分利率的银行，某外资银行要求，贷款金额在150万元以上的客户，可以享受8.8折首套房优惠利率，100万-150万元贷款优惠利率为9折，100万元以下只能9.4折。

　　在部分地区推出7折优惠利率的某商业银行则只针对购买该行有开发贷合作楼盘的优质客户，普通住房(总价500万元以下的公寓)首付比例低为四成，利率则按基准利率的70%执行。别墅、排屋及总价500万元以上的公寓，首付比例则按五成执行，利率为基准利率的85%。非开发贷合作楼盘范围内的客户则不能享受这个优惠政策。

　　分析人士表示，从银行的角度看，种种不合理的产品捆绑可以说是为了规避风险、筛选优质客户。房贷政策的调整，实际上是给了地产开发企业一个绝佳的销售窗口期。如果房地产开发企业适度让利，那么有可能会促使市场 销售量回暖，达到地产开发企业和购房者双赢的目的。

　　算算账：等额本金PK等额本息

　　央行此次将二套房首付比例由六成调整为四成，减轻了购房者一次性拿出首付款的资金压力。但是贷款总额的增加，也让每个月的月供压力有所提高。不过，由于贷款总额有所增加，因此选择适当的还款方式显得更加重要。

　　目前，等额本金和等额本息是常见的两种计息方式。等额本息是指，在央行基准利率不变的前提下，月还款额不变，本金逐月递增，利息逐月递减。等额本金是指，月还款额递减，每月本金保持相同，利息逐月递减。

　　如果以购房者贷款200万元、期限30年、基准利率5.9%计算，等额本息方式每月月供为11862.73元，总支付利息227.06万元，本息合计427.06万元。而等额本金还款方式的首月月供为15388.89元，此后每月递减27.31元，例如第二个月还款15361.58元、第三个月还款15334.27元……以此类推，每个月还款金额会减少，以这种方式还款，购房者支付的总利息为177.49万元，本息合计377.49万元，较等额本息方式能少还利息49.57万元。

　　其实，这两种贷款方式并没什么优劣之分，根据购房者的需求不同，自然会有不同的选择。使用等额本息还款法，借款人每月月供不变，因每月承担相同的款项，方便借款人安排收支，规律地管理还贷资金和流动性，并且随着物价和工资水平的上涨，10年、20年后还款压力会越来越小，因此这种方式更适合收入相对较低、没有打算提前还款的人群。而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合收入较高人士，如企业高层、金领、海归派，还有年纪较大、未来面临现金流收入减少的人士，同时对准备提前还款的人较为有利。
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